Por Karina Nunes Fritz*
Nos contratos built to suit, o empreendedor imobiliário (locador) assume a obrigação de construir ou reformar imóvel de sua propriedade, de acordo com as especificações definidas pelo contratante (ocupante ou locatário), para, ao final da obra ou reforma, ceder a ele o uso do imóvel por tempo determinado, mediante pagamento de prestações periódicas (aluguéis).
Trata-se de figura nova introduzida ao Art. 54-A da Lei de Locação e que tem sido cada vez mais frequente no mercado imobiliário empresarial como opção às empresas que pretendem expandir territorialmente suas atuações ou renovar suas instalações sem mobilizar alto capital para a aquisição de imóveis adequados às suas atividades.
Por envolver a construção de obra complexa, é mais procurado para sediar centros de distribuição, armazenamentos, galpões industriais e logísticos, mas também supermercados, hotéis e uma variedade grande de empreendimentos, sendo utilizado inclusive no âmbito de contratações com o Poder Público.
Uma importante particularidade dessa modalidade contratual é que o valor do aluguel não visa a remunerar apenas o uso do bem, mas ainda sua construção e/ou reforma, possuindo, dessa forma, alto valor.
Ainda há no Brasil poucos estudos e decisões judiciais sobre os contratos built to suit, que têm origem no direito norte-americano.
Menos ainda são os estudos acerca dos deveres laterais de conduta (ditos pela moderna doutrina alemã de “deveres de consideração” ou Rücksichtnahmenpflichten) que acompanham o negócio antes, durante e depois do contrato, com base na cláusula geral da boa-fé objetiva, positivada no Art. 422 do Código Civil.
Certamente, um dos deveres pré-contratuais fundamentais nessa operação é o dever de autoinformação do empreendedor imobiliário de questionar e esclarecer suas dúvidas acerca das especificações da obra junto ao locatário, pois ele detém (ou deve deter) a expertise de construir e/ou reformar e, ao fim e ao cabo, a ele cabe a obrigação de entregar a obra apta ao adequado funcionamento da atividade empresarial que será lá desenvolvida pelo locatário.
Dessa forma, a entrega de obra inadequada, ainda que parcialmente, pode configurar cumprimento defeituoso do contrato, um tipo autônomo de perturbação da prestação, como bem elucida a moderna doutrina europeia.
Devido à sua complexidade, é fundamental que as negociações e a elaboração do contrato sejam acompanhadas por advogados especializados a fim de evitar problemas desagradáveis no desenrolar da execução contratual.
*Karina Nunes Fritz é Advogada e Consultora do Escritório Wambier, Yamasaki, Bevervanço e Lobo Advogados.